“简易物业”不简易 社区变化大受欢迎

　　记者从张店区房管局了解到，从2013年底开始，张店区陆续将辖区内的254个老旧居民小区引进简易物业，过去治安差、环境脏乱、小广告铺天盖地的状况有了明显改观，使全区居民的生活环境大为改善，而政府也为此支付了高达1160余万元的财政补贴。

　　“听起来好像是很多，可是分散到每个小区，这笔钱花起来还是捉襟见肘，得反复掂量着花。”张店区房管局物业科科长邢向前告诉记者，能用这笔钱撬动起全区250多个老旧小区的物业管理，着实不易。

　　“简易物业”不简单

　　在张店区房管局，记者得到的一份调研数据显示，该区中心城区共有254个老旧小区，涉及2564幢楼、8.8万户居民。这些老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，建成之初就存在标准低、配套差的 “先天性缺陷”，加之入住居民收入偏低、物业费难以收缴，成为乡镇、街道办和相关部门“管不了”、物业企业“不愿管”的“烫手山芋”。

　　“为了改变上述状况，给百姓一个良好的生活环境，区政府决定由政府主导，通过市场化运作，由区财政投资购买服务，各镇办综合考虑社区面积、人口数量、楼座密集程度等因素，因地制宜、自主选择，为这些小区配套完善物业管理。”张店区房管局副局长张立新告诉记者。

　　据了解，在向老旧小区引入物业管理时，张店区采用了三种管理模式。

　　第一种模式是物业公司承包管理。街道办事处和专业物业公司签订协议，由物业公司统一安排楼内楼外保洁人员和保安人员，按照简易物业管理标准实施保洁、巡逻服务。街道办事处对物业公司进行监督考核，并根据考核成绩拨付管理资金。目前该区共有15个社区采用此模式，聘用物业公司10家。

　　第二种模式是居委会直接管理。社区居委会面向社会公开招聘保安、保洁人员，并建立健全监督、考核制度，对管理人员进行网格化管理和量化考核，确保管理效果。目前该区共有35个居委会采用此模式，

　　第三种模式是物业公司就近打包代管。对一些零散楼座，街道办事处按照就近就便、以强带弱的原则，协调附近成熟物业公司代管，以打包方式纳入物业公司的管理服务。目前采用这种模式的社区是3个。

　　“我们称这种物业为 ‘简易物业’。”张立新说，说是“简易物业”，其实并不简易，按照淄博市对物业管理的标准，也够得上三星级的标准了，全区为此共配备了执法、保洁人员578名，执法、垃圾清运车辆38台。“几乎全部是由政府财政来埋单，而且钱到得很及时，到今年7月15日，上半年的款就全部到位了。”

　　居民自治尝试

　　“社区是我家，管理靠大家。”在许多小区采访时，记者频频听到有居民说起这句话。

　　“这就是我们推出的第二种模式，居民参与小区物业管理的结果。”陪同记者采访的体育场街道办副主任乔兵在柳毅社区采访时称，“柳毅社区就是最好的例子。”

　　据了解，柳毅社区是上个世纪九十年代破产的一家化纤厂的居民宿舍区。自从企业破产后，小区就再无人负责物业管理，加之地处远离城区的郊区，没有物业公司愿意过来接手。

　　朱伟告诉记者，社区居委会就近从社区居民中聘请了4名保洁人员和4名保安人员，工资由财政补贴中出。但是以如此少的人力应付小区的诸多事务显然力不从心。乔伟于是发动小区居民按照各自的特长和爱好，成立各种公益小组，对小区居民进行环境卫生、公告意识和公益意识宣传，并通过义务劳动完成了小区的健身广场地面硬化、花坛绿地分片承包、游乐室墙壁粉刷、电器设施维修等。

　　“这是一种形式的居民自治的尝试，在全区简易物业管理中很有代表性。”邢向前解释，老旧小区引进物业难，其中一个重要原因就是小区规模小，无法给物业公司带来规模效益，在这种情况下，由居民自己管理自己的物业事务，是很好的尝试。另外，小区诸如垃圾清运、水电费征收、供暖换热站管理之类事务还会产生一些利润，用这些利润对负责小区管理的居民给予一定数额的补贴，因为节省了大多数居民的开支，其他居民也是乐于接受的。

　　据记者了解，基层政府也为简易物业的引进做了很多铺垫工作。每个街道办和社区办都抽调大量人力和车辆参与清理小区内的乱搭乱建设施，清理长达二三十年的陈旧垃圾。

　　“正是政府工作人员的大量付出，感动和教育小区居民，调动了他们积极参与小区物业自治管理的主动性。”乔兵补充说。

　　微利经营边缘

　　管理着淄博市30多年小区的淄博市信实物业管理有限公司(下称“信实物业”)此次接手了分别拥有近2000 户和1400户居民的西苑和福宁两个老小区。

　　“政府按每户每年补贴130元的标准拨款，折算下来，每平方米也就合到1毛钱出头，几乎刚刚能够成本。”信实物业董事长董永华给记者如此算账，是在从街道办连人员带工资接管了7个原来负责环卫的工人，所有员工的工资平均下来勉强能够达到1500元左右之后，公司才放心接手了上述两个小区，“要不然，根本就拉不开栓。”

　　物业管理作为一个劳动力密集型产业，在政府实行星级管理和物价部门规定的严格的收费标准制约之下，微利经营是大部分物业公司生存的常态，如此情形之下，规模经营就成为许多物业公司的生存之道。此次张店区引进物业公司的数量不多，与大部分老旧小区规模不大而且分布零散，物业公司不便接手有关。

　　既然小区环境改观了，生活条件改善了，那居民是否会再掏钱为物业公司的服务埋单呢?记者在对多个小区走访过程中，得到的回答几乎是清一色的否定。

　　“老旧小区居民大多年龄偏大，收入不高，对掏钱买服务还缺乏认识。”邢向前称，这是他们房管局调研时得出的结论。

　　于是，入驻小区的物业公司要顺利地经营和滋润地生存下去，就特别需要好好动一番心思了。

　　“在我们此前管理的其他高档和成熟的小区，我们通常通过在小区内配合商家搞一些促销活动，或者促销广告、自动售货机和纯净水直饮机等来获得一些收入补贴公司。”董永华说，再老的小区，类似的商机总是有的。但是董永华表示，公司刚刚入驻小区，在未充分取得居民的理解和体谅之前，上述经营活动还是缓行为妙。“毕竟，‘简易物业’工程是政府的‘民心工程’，咱得先把活儿干好，不能给政府添乱……”

　　邢向前介绍，房管局也正在探索激活老旧小区的造血功能，以支持入驻物业公司的经营和生存发展。目前淄博市首家蔬菜平价超市已落户南定镇马庄社区，既让群众得到了方便实惠，也可以给物业公司带来合理的收益。下一步，他们将尝试向更多老旧小区推广经验。(牟德鸿)