一线城市节后房价疯涨 2016年中国楼市何去何从?

　　大众网综合消息 2015年，土地出让金总额达5105亿元，北京的土地出让金首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%;共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%;土地出让金6554亿元，同比减少19%。

　　2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%;二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知调整房地产交易环节契税、营业税优惠的消息刚出，上周末上海各区房地产交易中心即出现了排队过户的火爆状况。同时，上海、北京等一线城市不少房东应声加价，让购房者措手不及。

　　尽管2016年刚刚过去50多天，在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧——一线城市出现房价“上不封顶”的涨势，但亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。

　　与剧烈分化的房价相对应，房地产业的“源头”土地市场也加入大分化之中：房企蜂拥至一线抢地的势头在2016年开年更加明显，部分二线城市的土地市场也随着楼市交易的复苏开始趋热，三四线城市的土地仍然随着越来越疲软的房价继续下探。

　　房价：一线不封顶 四线未见底

　　据中国新闻网报道，北京春节后二手房成交价量双双上涨。据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周(2月14日至2月20日)里，二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。期间，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价上涨5%左右。

　　与北京的楼市旺销相呼应，上海各区县房地产交易中心近期也被曝出再现人满为患、大排长龙的情况。??

　　当地二手房价也是频繁上涨。有媒体报道称，上海市内环一套老公房，春节前报价430万元，在与购房者的商谈中，房主四次提价，几天之内就涨价70万元。二手房业主惜售甚至毁约提价是房价迅速上涨的信号。

　　记者查阅各大二手房销售网站，同样发现上海许多二手房主在节后都将房屋的挂牌价上调了5%-10%。周边一些新楼盘更是通知有意向的购房者，年后就会上调楼盘销售价格。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，春节前后新房开盘量少，项目供应量严重不足。而且随着各地“地王”频出，新房高端化趋势明显，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配，因而不少新房市场的需求转向了二手房市场，造成了京沪二手房市场的持续火热。??

　　中原地产首席分析师张大伟指出，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了京沪等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免的在心理层面影响供需结构最紧张的京沪楼市。??

　　据第一财经日报，综合机构最新数据和受访业内人士的看法来看，2016年的楼市，将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。而相应的，房价也将在城市分化、区域分化的道路上越走越远。

　　穆迪助理副总裁、分析师刘致伶对记者表示：“中国政府将继续采取措施降低国内住宅库存总体水平。”穆迪还在报告中指出，三四线城市面临的库存风险较高，这体现为这些城市的房价承压，住宅销售缓慢。

　　在政策暖风中较早受益的，并不是三四线城市。穆迪注意到，在政府过去12~18个月放松限制之后，三四线城市的房价仍面临压力，2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比，二线城市的房地产市场逐步复苏。二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。

　　“和三四线城市相比，二线城市从首付比例下调中受益更大，因为当地自住和升级置业需求更强劲。”穆迪分析师杨柳对记者如是说道。实际上，一些二线或者准二线城市的楼市已经表现出了强劲态势，如珠海。广东省房协近日发布的《2015年度广东房地产市场分析报告》数据显示，2015年珠海以约1.4万元/平方米的房价水平，紧随深圳和广州之后，排在了第三位。另据中国指数研究院数据，今年1月珠海房价环比上涨2.75%，达到14075元/平方米。这样的房价水平与涨价速度，在同类城市中引人注目。

　　类似的还有苏州。2月1日，苏州的首场土地拍卖会上，5块土地共计拍出53亿元。值得注意的是，这些土地溢价率均超过了140%，“面粉”价格决定“面包”价格，市场明显开始升温。苏州一名开发商负责人甚至告诉本报记者，他所在公司开发的一楼盘，去年价格约1.9万元/平方米，今年初已上调至2.2万元/平方米。

　　从今年1月份的数据看，远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。亚豪机构统计数据显示，今年1月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6462套，成交面积67.37万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米，环比、同比均出现下滑。虽然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年的1月与2月份由于受到“春节大迁徙”的影响，北京房地产市场均处于一年内的低位水平，但是从同比数据来看，2016年的1月成交情况可以称得上是“高起点”。

　　来自上海链家的数据显示，1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。

　　深圳房价继续高歌猛进。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%;二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

　　针对一线城市房价走势，郭毅预计，虽然在高地价倒逼之下，北京房价也将迎来新一轮的上涨周期，但购房需求的稳健，将会淡化市场风险。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏则预计，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，2016年成交均价的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市场表现将继续高于整体水平。

　　新一轮政策宽松无视一线城市

　　新的一年开始后，高层去库存政策进一步推出，多个二三线城市出台宽松政策。但一线城市的火爆，与近期的全国性政策利好似乎并无太大关联。

　　央行的首付20%新政，执行限购的一线城市并不在其影响之列；而财政部自2月22日实施的“房地产交易环节契税、营业税优惠”政策，北上广深仅适用于“对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”。

　　实际上，一线城市仅购买144平米以上的首套房，将享受到税费减半的优惠。众多业内人士指出，仅此一条利好，所影响的房屋结构只是少数，对一线城市的作用并不明显。

　　反之，在其他城市纷纷放松调控去库存之际，为了应对高房价的一线城市在释放调控收紧的信号。

　　雷声最大的是深圳。近几日，包括地产商、银行人士等在内的多方信源均指出，从3月1日起，深圳将很可能执行新政，非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年。一位开发商人士告诉21世纪经济报道记者，“1改3”的政策已经是八九不离十了。对比其它一线城市，深圳对非户籍人口的限制是最宽松的，改变也在意料之中。

　　深圳市规土委此前对媒体回应称，目前政策正在研究之中，还没有收到正式通知。银行人士则表示，暂未收到通知，但已在加紧审批非深户资料了。

　　此前，官方已经释放出了“调控”信号。2月4日，深圳市长许勤在市人大会议的记者会上指出，为把房价稳定在合理区间，深圳“正在研究调控政策”。

　　另一方面，针对深圳楼市广被质疑的“中介炒房”之风，深圳市房地产经纪行业协会已在近日发文，严令禁止。

　　而上海市政府则在近日印发《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。这被很多业内人士解读为上海楼市调控收紧的信号。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，从而增加套数。客观上，这一调整也会起到控制房屋总价的效果。

　　早在四季度工作会议上，上海市委书记韩正明确表示，上海楼市存在结构性问题，要把控制房价作为重要调控目标。此外，上海市发改委和房管局的领导亦指出，要严防房价过快上涨，并严格执行限购、二套房政策。

　　上海一位房地产咨询人士告诉21世纪经济报道记者，据房管局内部人士透露，年后二套房贷将会收紧。

　　二月上半月济南楼市成交惨淡 下半月或定全年格局

　　对于“非一线城市”的济南楼市来说，春节如“春劫”，成交惨淡的结局是无论如何都难以避免。受春节影响，二月前两周济南住宅成交量仅为833套，远不及此前一周的一半。

　　根据房价点评网数据统计，2月1日-2月14日，济南房地产市场双周新增供应量为11.4万㎡；成交量仅为10.2万㎡，远低于上月同期水平，成交均价9585元/㎡，环比上涨3%。

　　作为一年一度的休整期，春节期间的成交情况对全年营销数据几无影响，但节后的回升势头和周期性规律将很大程度地反映出一年的行情。2015年春节过后，济南楼市成交迎来一波“五连涨”，并在此后接连不断的利好政策刺激下，一路高位环升，全年保持了良好的周期性发展规律，房价也悄然上涨。

　　分析认为，楼市在二月下半月的反弹强度或间接体现出2016年的市场走向，随着中央“去库存”政策的全面落实，以及供给侧改革的逐步深入，相信2016年的整体市场仍将以平稳回暖为主旋律。