笔者前段时间在媒体上读到《张店龙泰苑A区：业主圈占公共车位引风波》的一则报道，主要内容是龙泰苑A区最南边四栋楼由于停车位较少、小区停车难等原因，四栋居民楼的部分业主将楼前的77个公共车位占下，不让其他业主在此停车，邻里之间爆发很大的矛盾。由于规划设计对机动车快速增加估计不足等诸多客观原因，无论是老旧小区还是新建小区均在不同程度上出现了停车难的问题，因此引发的争端案例也在呈上升趋势，因此对小区内车位法律性质进行一下梳理显得很有必要。

　　依据《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，小区内的车位权属有以下几类：

　　一、产权车位，系在小区空间的建筑区划内，规划专门用于停放汽车的车位，同时满足立项和经过规划审批、办理了土地出让手续，可以办理不动产产权证书的车位。《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；产权车位符合《物权法》第六章关于专有部分规定，具有构造上的独立性、利用上的独立性，并且能够登记成为特定业主所有权的客体，这种车位产权明晰，可以正常交易，但是要注意交易过程中的税费问题；

　　二、地下人防车位，是指利用依据《人民防空法》的规定修建的民用建筑地下人防工程而划出的车位，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。其性质为国防资产，依据《物权法》第五十二条属于国家所有，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也作出规定：作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。应该说人防工程车位的权属是非常明确而没有争议的，但依据《人民防空法》第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此实践中人防工程车位也多被开放商以出让使用权的方式进行销售，虽然不能办理产权证书，但由于价格便宜、车位稀缺等原因，销售情况也是相当的好；个别小区甚至出现抽签购买使用权的现象；虽然人防车位性质为国防资产，但重庆、广州、上海等城市配套政策规定人防车位是可以出售并且给予产权登记的，因此购买人防车位要注意当地政策规定，避免不必要的风险和损失；

　　三、小区公共车位，依据《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。基于上述规定，小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，占用业主共有道路或者其他场地公共土地，应属于小区业主共有。龙泰苑A区最南边四栋楼楼前的那77个车位，其性质就是小区公共车位，部分业主不允许其他楼座业主停车的行为，应该说于法无据，而应当配合物业的管理采取其他方法来改善停车位紧张的状况。

　　随着国家鼓励汽车消费，汽车进入家庭速度的不断增快，停车难问题日渐显现，这不仅仅是需要规划部门、建设部门规划、建设更多的停车位，更重要的是要从制度层面进行突破创新，为更多、更合理的设置停车位提供良好的法律保障。

　　【作者简介】

　　刘洋

　　专业方向：土地、规划法律事务策划、征迁法律争议解决及相关领域行政诉讼。

　　工作经历：曾担任某执法单位规划执法部门负责人；12年执法工作生涯中曾处理大量土地、规划、房产类案件，在土地、规划、征迁实务领域拥有丰富经验，拥有扎实的专业功底和丰富的职业经历，熟悉各类工程项目土地规划手续的办理流程，尤其擅长对各类型企业在土地手续、规划手续办理及征迁过程中的疑难问题的解决。

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