淄博楼市观察:被开发商和购房者共同抛弃的“金九银十”

2022-11-02 17:09:00 来源: 大众网 作者: 董玉歌 许炳棋

  大众网·海报新闻记者 董玉歌 许炳棋 淄博报道

  秋天是一个收获的季节。

  在时间上,因为九月份和十月份进入秋收时令,是农业收获的季节,按照人的收支消费心理,在消费、投资等费用支出方面由心情带动,消费会明显增加,这就是“金九银十”的由来。

  2022年的“金九银十”已经大幕落下,整个房地产市场的销售情况又如何?有多少人买到了心仪的房子?

  现状:金九银十玩失踪

  根据腾策顾问淄博站发布的数据,2022年3季度淄博市商品住宅新增91.9万㎡,同比下降33.6%;成交103.5万㎡,同比上涨13.4%;成交均价8663元/㎡,同比上涨5.5%。

  根据这份数据可以看出,每个周的成交量都比较平稳,除了第38周蹿升到1300套,其它每周都在500-600套区间小幅波动。

  “第38周成交数量大幅上升,很大原因是恒大林溪郡集中网签了700套,拉高了总量,总体来说都比较平稳。”腾策顾问淄博站负责人介绍说,金九银十的消失,不但预示着传统房地产营销节奏正在发生着变化,也反映出整个房地产市场都在悄无声息地发生着内在逻辑上的变化。

  那么“金九银十”为什么会消失,它还会回来吗?

  “今年的金九银十就没有出现过,它是被开发商和购房者一同抛弃的。”李先生是一位房地产从业时间长达15年的资深圈内人,对淄博房地产市场有比较深刻的理解。

  “房地产是一个周期比较长的项目,一般项目差不多要5年左右的时间,是非常讲究节奏的行业,从蓄客,开盘,到加推都是一环扣一环的,原先大环境是看涨的,所以不管有意无意,一些开发商甚至不想卖得太快,所以会将一些优惠政策延后释放,这样拉长周期,一方面能增加回款,另一方面也能以销售爆点的超高销售成绩,引起市场关注,九月和十月就成了项目方既要量又要利的最好时机。”他分析房地产业金九银十的消失,一方面是购房者受整体大环境影响,非必要不出手,另一方面房地产开发企业回款压力巨大,一旦有客源就随时转化了,不会再有营造爆点的考虑。

  “金九银十”没了,房地产市场还要怎么继续下去?

  房地产开发企业有想法,购房者有答案。

  出路:房地产企业求变求生

  房地产市场的变化,房地产开发企业最先感受到寒意,往往也是最先出招的。

  “今年呈现出许多新的变化,整体情况肯定是比不了往年,截至10月份的数据还没出来,但是预估要比往年的一半还要低。”某高端房地产项目负责人介绍说,即使最终成交的单子,也呈现出户型面积由大转小的趋势。

  该项目在淄博住宅市场属于最顶端那一批,客户经济实力较好,一般认为抗市场波动能力是比较强的,但是据该负责人介绍,今年由于大环境不好,对项目销售造成了比较大的冲击,甚至出现了某位客户订了又退,退了又订,反复达3次的现象。

  变化是她反复提及的一个词,变化无时不在,无处不在,你能做的,只有适应它。

  “面对这些不利因素,我们也在积极寻求转变。原先我们是以月为单位考核置业顾问与客户的沟通进度,到期不能达到预期,就更换人继续沟通,现在我们这个周期已经放宽到6个月甚至更长,因为在目前局势下,人员的稳定不但更利于给客户提供全面服务,而且也向客户传递出项目稳定的信号。

  “现在的局面是多重不利因素共同叠加所致,对于未来,我们的优势还是很明显的,区位的优势、多年来积攒的良好口碑,而且随着客户不断入驻,好的体验感也会在客户之间口口相传,‘老带新’也是我们多年以来的制胜法宝。”

  未来,她也希望有关部门可以研究制定激活二手房市场的政策,二手房市场成交活跃了,新房也会受益,整个房地产市场也有了活力。

  “最近一个月成交量还是不错的,但是远没有达到往年金九银十的成交量集中爆发的程度,金九银十失色是因为现在的市场不是靠单一方面刺激就能撬动的。”某改善型住宅项目负责人认为金九银十的消失是当前的一种必然,现在购房者,一切都是以实际需求为出发点,人为造热点对他们没有太大驱动力。

  “作为一名从业多年的房产人,最近几年,特别是今年一种时代变了的感觉愈发强烈。以前,一句宣传语就要讨论很长时间,广告宣传铺天盖地,大家都在涨,比得就是个谁的声音高,谁的嗓门大。”

  “现在经过长期观察,这种大水漫灌式广告宣传效果已经越来越差,我们大部分费用都放到了渠道销售这一块,而且伴随着同行之间的激烈竞争,渠道费用也逐渐升高。该负责人最后表示,守株待兔,坐着就能卖房子的时代一去不复返了,不断适应变化,相应做出改变,才能找到突围之路。

  “我们已经销售了一大半,目前只有少量房源在售。”某刚需住宅项目负责人对于该楼盘销售情况分析说,一方面该项目位置还不错,再就是确立了非常明确的刚需盘定位,抓住了刚需最大的痛点。

  “刚需对于价格还是非常敏感的,我们各项优惠相加,单价已经来到了5字头,这在以前是很多人根本不敢想的。”该负责人还表示利率、人才政策等诸多措施也起到了推动作用。

  该负责人最后总结销售经验,“还是要突出‘变’,突出‘快’。我们尽最大可能释放了大量利好优惠,并且打破挤牙膏式销售策略,把所有房源一同推向市场,尽最大可能向购房者释放诚意。”该负责人最后总结销售经验说。

  远方:购房者没有诗,只有现实

  房地产行业的远方有且只有一个,那就是购房者。

  “感觉房价已经比较稳定,手里也没有多少积蓄,现在大环境不好,要预留出来应付各项支出,自己想稳一稳。”王先生对于目前的楼市比较淡然,他觉得国家定下“房住不炒”的大方向,基本上已经在一段时间内稳定住了房价,既然不会快速上涨,购房的需求也就没有那么急迫。

  “以前觉得买房是能增值的,身边就有朋友靠倒腾房子赚了大钱,所以会有急迫感,现在‘房住不炒’深入人心,自然不会急着购房”王先生说,现在很多朋友也是这个观点,房子退去了投资属性,有需要才会去购买。

  有观望者,也有人急着购房。

  “最近一直在看房选房,毕竟孩子再过几年也快到了上学的年龄,换房会方便一些。”李女士对自己孩子每一步的发展都是有着精心谋划,自然对于上学问题更是倍加上心,急着买房,也算是她的“刚性需求”。

  “自己也在看新闻和一些分析,未来可能利率等各个条件会更加优惠,自己现在购房会有一些损失,但是还是要以长远眼光来看,不能因为一点损失而耽误了孩子。”李女士说有些损失是可以承受的,有些损失是不能承受的,自己还是坚定地做出了选择。

  严峻的市场环境也产生了一些乱象,一些项目搞出了“新花样”。

  市民马先生告诉记者,自己在一次看房过程中,因为首付过高想放弃该项目,某营销人员便向其提出一个低首付签约的方案,但是在他仔细研究之后发现,这个办法并不是真的优惠,一旦签约,反而需要偿还更高的利息,透支了未来。

  事实上,为了房地产行业的健康发展,一系列政策也在密集出台。

  7月28日,淄川区印发《关于对符合国家二孩、三孩生育政策家庭给予购房补贴的实施方案》的通知。

  7月29日,桓台县发布《桓台县关于购买新建住宅给予阶段性购房补贴的实施细则》。

  7月29日,高新区发布《淄博高新区购买新建住宅阶段性购房补贴实施细则》。

  8月10日,淄博市出台《关于加强新时代淄博人才工作若干措施》(简称“淄博人才金政50条”),其中提出,大专、本科、硕士、博士购房时,分别给予3万、8万、12万、30万一次性购房补贴。

  10月6日淄博市住房公积金管理中心发布关于调整个人住房公积金贷款利率的通知,2022年10月1日(含)后申请的首套个人住房公积金贷款按照调整后的利率标准执行。即首套个人住房公积金贷款1~5年(含5年)年利率由2.75%调整为2.6%,5年以上年利率由3.25%调整为3.1%。

  “自己觉得现在还是一个比较好的时机,无论是价格、利率、还是各项优惠,而且还能享受到人才金政的购房补贴。”来自临沂的张先生毕业后选择淄博工作,最近他终于定下自己的首套房子,用他的话来说就是安家和立业可以同时进行。

  2022年淄博楼市的金九银十就这样消失了,但是真正的购房需求并不会消失,伴随国家“房住不炒”理念的深入人心,以及大环境不利因素叠加,购房者预期也已经发生变化,“变”是一个必然的选择,房地产开发企业要务实谨慎,用最大诚意向购房者释放利好,才能重新启动房地产市场,再次走上快速发展的道路。

初审编辑:刘江

责任编辑:李玉梅

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