法院提示二手房买卖谨防十类风险房

　　央广网10月20日消息(记者孙莹 实习记者蓝天明珠)北京市西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。西城法院今天通报对近年来二手房买卖纠纷这一类案件的梳理和分析，总结出十大类 “风险房”，提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。

　　北京西城法院新闻发言人刘白露介绍，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，2016年截止到9月就已收案587件。今天公布的十大典型案例显示，二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。法院提示，慎选抵押房、防范抵债房、巧签共有房、看清多户房、验明学区房、慎选央产房、警惕代理房、慎选在租房、了解拍卖房、应对涨价房。

　　这些案例中不乏近期公众关注的热点问题。马先生为孩子上学欲购买学区房，某中介公司业务员从网上找到重点小学以往的招生简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。后马先生经询问得知购买并不属于招生简章上的划片房屋。

　　为此，马先生诉至法院，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的差价损失，并退还服务费。西城法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，马先生所主张的差价损失无法支持。但某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，存在一定的过错，所以判决某中介公司退还了居间费用。

　　针对涉学区二手房的风险，郭云燕法官介绍道：“一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，并且要将购买学区房这一特殊目的写入合同。”

　　不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。法官建议二手房买家首先要准确掌握房产信息，通过看房产证、户口本和房子本身进行认真审核，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等;其次要妥善签订购房合同，北京市存量房屋买卖合同及补充协议都要都要认真审查交易流程、时间节点和违约责任等三个方面。

　　维权方面，郭云燕法官建议在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后。一旦出现争议，拿好相关证据，帮助还原事实。